Cet article de Nicolas Pelé, responsable d’études foncier et territoires, et Christine Grimal, responsable de projets en stratégie foncière et habitat a été initialement publié par notre partenaire Techni Cités.
L’actualité réglementaire autour de la thématique du foncier est très riche, avec notamment une exigence de sobriété foncière amenée par la loi Climat et résilience de 2021. Elle se traduit concrètement par un objectif de division par deux du rythme d’artificialisation et de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici à 2030, aboutissant à une politique de zéro artificialisation nette (ZAN) à partir de 2050. Pour atteindre ces objectifs, la reconversion des friches est un levier puissant à disposition des collectivités, car les friches sont, par définition, des sites déjà artificialisés.
Réhabiliter une friche : quels outils ?
Le parcours pour mobiliser ces sites en friche peut sembler compliqué pour les acteurs du territoire. De fait, leur identification n’est pas toujours simple, faute de recensement exhaustif des friches à ce jour. Il en est de même pour leur reconversion, avec des problématiques récurrentes de sols pollués et de rachat du foncier. Mais il existe à présent de nombreux outils et retours d’expérience pour se saisir de ces opportunités. Cet article vise à présenter les grands principes et quelques outils pratiques, qu’ils soient techniques ou institutionnels.
L’inventaire des friches constitue généralement la première étape du travail de reconversion, et permet d’avoir une vision stratégique du territoire, pour prioriser et échelonner dans le temps les différentes opérations nécessaires. Actuellement, plusieurs méthodes sont testées pour repérer et qualifier les sites et espaces abandonnés. Néanmoins, elles ont une trame commune :
- L’identification, à l’aide de bases de données nationales. Les plus connues sont celles qui recensent les sites et sols potentiellement pollués et les anciens sites industriels (Basias et Basol), qui sont reprises dans l'application Cartofriches. D’autres sources, telles que les fichiers fonciers, la base des permis de construire (Sitadel) et les fichiers Sirene relatifs aux entreprises et leurs établissements peuvent également être utilisés pour effectuer un premier prérepérage de friches potentielles ;
- La qualification et la vérification systématiques des sites sont des étapes indispensables pouvant être effectuées par géo-interprétation (photos satellite), complétées par des visites sur le terrain. Cette étape nécessite l’intervention d’acteurs ayant une bonne connaissance de leur territoire ;
- La classification des friches est effectuée généralement par leur usage historique – industrie, habitation, infrastructure ou agriculture. Une autre classification possible est de les analyser selon leur perspective de mutabilité et de leurs futurs usages.
Différents inventaires des friches ont lieu actuellement. Nous pouvons citer ici le réseau national d’inventaires, coanimé par le Laboratoire d’initiative foncière (Lifti) et l’Association des maires de France, qui mène notamment un travail d’homogénéisation des méthodes et de recensement des observatoires locaux. Certaines plateformes de visualisation et de remontée terrain de sites en friche ont ainsi vu le jour, permettant une plus grande visibilité de ces inventaires :
- Cartofriches, le site d’inventaire national des friches du Cerema, contient à ce jour plus de 8300 friches sur l’ensemble de la France, issues d’observatoires locaux, des appels à projets fonds friche, d’un retraitement des bases Basias-Basol et de remontées par des utilisateurs ;
- OpenFricheMap, l’application collaborative de recensement des friches agricoles de la Safer Paca sur la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.
déterminer le potentiel de mutabilité
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Une fois les sites en friche repérés, se pose la question de leur mutabilité : comment évaluer le potentiel et les bénéfices de mutabilité d’une friche ? Quelles contraintes réglementaires ou physiques, internes ou externes à la friche rendent plus ou moins complexe sa reconversion ? La mutabilité d’une friche peut se définir par sa capacité à être résorbée ou reconvertie en un autre usage, résidentiel ou mixte, économique, patrimonial ou naturel. Afin d’avoir une vision stratégique du futur usage de la friche, trois aspects sont à prendre en considération :
- Les caractéristiques du site : superficie, présence et état du bâti, pollution du sol, etc.
- Les caractéristiques de son environnement immédiat : zonage du PLU, proximité avec un centre urbain, proximité avec les réseaux de transport (y compris collectifs), appartenance à un corridor écologique, etc.
- Les besoins de la collectivité : projets de développement, besoins en logements, équipements publics, ou autres besoins spécifiques (îlots de chaleur urbains, gestion des déchets, etc.).
Des outils permettent d’évaluer un indice ou un potentiel de mutabilité pour avoir une première vision globale de l’opération et une aide à évaluer l’aptitude d’un site en friche à muter vers un nouvel usage. Un outil d’aide à la réflexion a été développé et mis en accès libre par la direction départementale des territoires (DDT) des Ardennes sous la forme d’un tableur. Il permet d’obtenir un prédiagnostic du potentiel et des orientations sur l’usage futur d’un site, après avoir préalablement renseigné quelques informations caractérisant la friche. L’outil indique, d’une part, le potentiel de mutabilité – plus le résultat est positif, plus la réhabilitation s’annonce simple – et, d’autre part, les destinations correspondant au mieux aux caractéristiques du site. Ces destinations possibles sont ensuite à mettre en regard avec les besoins de la collectivité : développement d’activités économiques, développement urbain… Cet outil ne permet néanmoins pas de se substituer à une véritable étude opérationnelle.
Plusieurs démarches locales sont également menées, avec par exemple le schéma de cohérence territoriale (Scot) du Seuil du Poitou qui a effectué un recensement des sites économiques en friche, tous qualifiés par un indice de mutabilité, via une application interactive. Derrière cet outil, une forte mobilisation et un travail de suivi par le syndicat mixte pour l’aménagement du Seuil du Poitou sont nécessaires pour impliquer les collectivités du périmètre.
Méthodologie générale de reconversion des sites en friche
Identification
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Détermination des potentiels de mutabilité |
La reconversion,
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| Prérepérage de friches potentielles | Identification des besoins du territoire |
Capitalisation de retours d'expérience et outils |
| Qualification/ vérification des friches potentielles | Identification des contraintes | Montage d'un projet de réhabilitation |
| Classification des friches | Détermination de futurs usages possibles |
Financement |
Les sites en transition constituent un marqueur de la dynamique locale de transformation des friches pour répondre aux besoins du territoire. Le temps de mûrir, le nouveau projet peut servir à réinvestir cet espace de manière informelle et temporaire. Cet entre-deux ouvre des opportunités à l’émergence et au déploiement d’activités artistiques, culturelles et de tiers lieux, attirés par des coûts de location et de maintenance peu élevés.
Ces usages temporaires peuvent participer à une revalorisation et à une amélioration de l’image du site et peuvent constituer un moyen d’accélérer la mutation de ces espaces. Les exemples abondent sur le site de France tiers lieux.
Urbanvitaliz: accompagner les collectivités dans la réalisation des projets de reconversion
Il existe des outils pour aider les collectivités à mener à bien leur projet, et à le financer – grâce à une intervention publique ou par la rentabilité financière de l’opération. UrbanVitaliz est un service gratuit, à la fois numérique et humain piloté par le Cerema dans le cadre de France Relance. En fonction de la situation de la friche, il permet à la collectivité de savoir ce qui peut être fait pour avancer, les acteurs qui peuvent l’aider, les financements disponibles, etc.
L’objectif est de faire le lien entre les besoins des collectivités et les services locaux d’ingénierie qui peuvent les accompagner. Urban- Vitaliz est développé par le Cerema en partenariat avec beta.gouv.fr, sponsorisé également par le ministère de la Transition écologique, l’Agence nationale de la cohésion des territoires et l’établissement public foncier Hauts-de-France.
Bénéfices directs et indirects
L’outil Bénéfriches, développé par l’Ademe et en accès libre, permet de quantifier les bénéfices environnementaux, économiques et sociétaux induits par la reconversion de friches. La méthode utilise un référentiel d’évaluation et un tableur renseigné par l’utilisateur. La finalité de cet outil est de donner des informations monétarisées sur les bénéfices directs et indirects du projet de reconversion pour tout type de friche.
Des exemples de recyclage urbain sont également recensés, notamment suite au travail de parangonnage réalisé en 2019 par l’agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise et le Cerema Méditerranée, qui montrent une grande diversité de nature d’opération, des opérations de démolition-reconstruction- renaturation et différentes reconversions – équipements publics, logements ou sites d’activités économiques. Ces retours d’expériences donnent des éléments concernant les acteurs impliqués, les leviers mobilisés, les contraintes et les atouts du projet, éléments qui peuvent inspirer et aider d’autres collectivités dans leur démarche.
Un frein récurrent à la réhabilitation est le problème de la dépollution des sols, que la friche soit qualifiée comme installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) ou pas. La dépollution est en effet un des plus lourds postes de dépense. Des dispositifs d’aides financières ont été créés pour aider les acteurs dans leurs projets.
Le ministère de la Transition écologique organise des appels à projets nationaux pour financer des projets de recyclage des friches. Lors des deux premières éditions, 650 millions d’euros ont été attribués à 1 047 projets pour financer la création de 72 000 logements dont 40 % de logements sociaux et 34 ha de surface économique. 2700 hectares de friches ont ainsi été recyclés. Une troisième édition du fonds friches a été lancée en mai 2022, dotée d’une enveloppe de 100 millions d’euros. Des réflexions sont portées pour pérenniser ce fonds friches. Les lauréats et bénéficiaires de ces subventions sont des collectivités territoriales, des entreprises publiques locales, des bailleurs sociaux et des entreprises privées. L’Ademe subventionne également des appels à projets nationaux et régionaux pour la reconversion des friches industrielles.
Parallèlement, le 4e programme d’investissements d’avenir (PIA4) mobilise 675 millions d’euros pour des "solutions pour la ville durable et les bâtiments innovants". Par le biais d’un appel à manifestation d’intérêt (AMI) baptisé "Démonstrateurs de la ville durable", les lauréats retenus bénéficieront d’un accompagnement en phase d’incubation du projet d’une durée de trente-six mois maximum, soutenu financièrement et techniquement par l’État dans la limite de 500 000 euros.